Nell’ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione impediscono al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato (si pensi a bar e ristoranti). Si viene così a creare uno squilibrio contrattuale: l’inquilino è costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale. Nel contratto di locazione, grava sul proprietario l’obbligo di garantire il godimento del bene e sull’inquilino quello di eseguire la controprestazione economica, in questi casi entrambi i diritti vengono frustrati dalla chiusura imposta, d’altronde neppure il proprietario può sfruttare l’immobile, atteso che è occupato dai beni del conduttore (ad esempio, le merci, nel caso del negozio al dettaglio).
Come venirsi incontro?
Buon senso e/o diritto?
Dato che L’inquilino non può ridurre il canone in modo arbitrario , infatti la regola generale prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente gravando su quest’ultimo l’obbligazione principale di versare il corrispettivo art 1587 II comma cc, come fare per riequilibrare le posizioni in punto di diritto e in aderenza agli interessi reciproci?
E’ pur vero che essendo la pandemia tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge,nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto.
Ma si comprendera’ bene che tale disposizione, non viene incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira CERTAMENTE ad ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perderebbe l’indennità di avviamento.
La soluzione (???) e’ la “ Rinegoziazione “
Poiché le pronunce più recenti in materia locatizia hanno fatto riferimento all’obbligo di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (art 1375 cc) in linea con tale assunto il Tribunale di Roma con ordinanza 29683/2020, appellandosi a tali principi, ha affermato che sussiste, «un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto ». Oltre a ciò, occorre sempre ricordare il dovere di solidarietà stabilito dalla Carta Costituzionale (art. 2 Cost.).
Pertanto, alla luce di tali principi, è legittimo e doveroso che le parti RINEGOZINO il contratto rendendolo equo.
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